OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人(rén)就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突(t你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思ū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了(le)我们一(yī)些空间(jiān)，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么(me)多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而(ér)这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了(le)一定的资(zī)源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层(céng)以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些(xiē)独(dú)栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域(yù)内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们(men)在资(zī)源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思(yǒu)信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的(de)所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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