饱受争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问(wèn)题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合(hé)理确(què)定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司(sī)。一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服(fú)务(wù)事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易(yì)各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需(xū)在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应(yīng)当分(fēn)别明(míng)确服(fú)务项目和收费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构收费(fèi)前(qián)应当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)会(huì)同有(yǒu)关部门(mén)依(yī)法(fǎ)查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依(yī)法依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费(fèi)过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的细则(zé)，还需(xū)要看(kàn)各城市(shì)落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由(yóu)上下(xià)家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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