文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预2000克是多少斤 2000克等于多少公斤售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发展的(de)重大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2000克是多少斤 2000克等于多少公斤g>2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房2000克是多少斤 2000克等于多少公斤地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。