近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的(de)现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称。

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