饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两(liǎng)部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的(de)专业性，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服(fú)务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市(shì)场交易过程(chéng)中存(cún)在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪(jì经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感)服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北(běi)京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)。引导(dǎo)由(yóu)交易双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基(jī)础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各(gè)中(zhōng)介机构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前并(bìng)未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同(tóng)有关(guān)部门依法查处(chù)不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部(bù)门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于(yú)弱势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来(lái)承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司(sī)将其(qí)视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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