5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要(yào)有一定的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的(de)124只房地(dì)产类标的(de)股中，本(běn)月以来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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