导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(j佛教肉莲是什么iān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一佛教肉莲是什么差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　佛教肉莲是什么ng>第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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