OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响张大大到底是什么来头其内外价值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下(xià)跌(diē张大大到底是什么来头)，8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇(yù)突发事(shì)件，因此(cǐ)导致(zhì)二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于(yú)风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性利空下(xià)调(diào)至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出租率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行(xíng)了(le)解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的(de)扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负(fù)责人介绍(shào)说(shuō)，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过(guò)签署租(zū)赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们(men)肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短(duǎn)期内(nèi)完成(chéng)去(qù)化。”相关(guān)负责人(rén)说道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租(zū)户，之(zhī)前的(de)空置率为何未能(néng)得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况(kuàng)，而这次(cì)项目(mù)的(de)大租户退租正好发(fā)生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步(bù)，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了(le)一(yī)些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持(chí)预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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