饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在(zài)利(lì)用(yòng)房源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信(xìn)息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不(bù)低的食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构要(yào)合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)。引导由交易(yì)双方共(gòng)同(tóng)承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由(yóu)各中介(jiè)机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程(chéng)中对收费标(biāo)准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示服(fú)务(wù)项目、服(fú)务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构收费前(qián)应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收(shōu)费金额(é)，由(yóu)当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)会同有关部门依法查处(chù)不按规(guī)定(dìng)明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分档定价(jià)，是(shì)否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市(shì)场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件(jiàn)而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思ong>

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会(huì)出(chū)现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。