5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙(朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要(yào)时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时(shí)代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规(guī)模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度(dù)他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是赚朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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