文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家(jiā)在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房地(dì)产开发(fā顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱)商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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