万柳书院，暴雷吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置的(de)是(shì)对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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