5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名(mín太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗g)房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗