万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务(wù)人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

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　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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