饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关(guān)于(yú)规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人(rén)信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡(dù)到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说属于金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利(lì)用信(xìn)息不对(duì)称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行(xíng)为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部门(mén)主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标(biāo)准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并未明确(què)具(jù)体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)提供的(de)基本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分(fēn)别明(míng)确(què)服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列(liè)明(míng)收(shōu)费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市场(chǎng)监(jiān)管等部(bù)门(mén)采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实马云移民到哪国籍行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各(gè)家收(shōu)费(fèi)普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需马云移民到哪国籍要(yào)看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费(fèi)的(de)基础上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于(yú)房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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