饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了关于规(guī)范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过(guò)高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖(lài)中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的(de)大宗交易(yì)，由于二(èr)手(shǒu)房交易成(chéng)本(běn)较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务(w中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗ù)费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费标(biāo)准的最(zuì)早依(yī)据(jù)是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京(jīng)市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服(fú)务过程(chéng)中(zhōng)对(duì)收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价(jià)问(wèn)题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合(hé)标价(jià)和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出(chū)具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部(bù)门采取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等(děng)综(zōng)合措施(shī)进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击收费过(guò)高的(de)经纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落(luò)地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一(yī)半的(de)中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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