近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前已包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗份(fèn)额(é)交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结(jié)合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额(é)根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

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