万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了(le)8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断trong>

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)质押(yā)陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身(shēn)？