5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

1dm等于多少cm 1dm等于多少mf0000; line-height: 24px;'>1dm等于多少cm 1dm等于多少m　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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