OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REI身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性Ts中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强(qiáng)调(diào)，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说(shuō)明(míng)会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场信心得(dé)到了身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户(hù)正(zhèng)常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到(dào)回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确(què)实始料(liào)未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行(xíng)了(le)沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁(lìn)意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的(de)同(tóng)区域的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一(yī)些(xiē)差异化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多是(shì)两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产的(de)管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在(zài)管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们(men)实(shí)现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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