文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(z全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制ài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的(de)预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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