万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优(yōu)先于建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界(jiè)贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗型(xíng)之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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