文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù姜子牙活了多少岁)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发(fā)展工(gōng)业化(huà)的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期(qī)支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任何责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可(kě)预售(shòu)。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.7姜子牙活了多少岁5％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改姜子牙活了多少岁为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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