饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方(fāng)面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房(fáng)政策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于金额抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其(qí)主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目(mù)前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京(jīng)二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神(shén)，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过(guò)程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计(jì)算出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目(mù)、服(fú)务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基本服务和(hé)延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当向交易当事(sh抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来ì)人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门(mén)将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市(shì)场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但(dàn)对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源(yuán)在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司(sī)将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来(gāo)了房(fáng)价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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