万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(l无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释e)中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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