近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的(de)预期(qī)，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng我国最穷的5个城市，哪一个省最穷)前后均可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包(bāo)括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)我国最穷的5个城市，哪一个省最穷级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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