饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方(fāng)面，提(tí)出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城(chéng)市二手房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将(jiāng)非(fēi)必要(yào)的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对(duì)居(jū)民(mín)造成额外(wài)的负(fù)担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产(chǎn)市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易(yì)双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计(jì)委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北(běi)京市(shì)执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交(jiāo)易各(gè)方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定价(jià)，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题(tí)，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经几十块钱的阿富汗玉是真的吗纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)几十块钱的阿富汗玉是真的吗当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域(yù)的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房几十块钱的阿富汗玉是真的吗地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公司(sī)将其(qí)视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利用其(qí)支配地(dì)位(wèi)，在原先经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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