文(wén)：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度rong>

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程(chéng)大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适(shì)用于(yú)当时(shí)的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度ng>4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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