万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企(q金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗ǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权(quán)人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经营(yíng)状况却(què)持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国(guó)安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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