导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhá戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画i)需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画