近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月(yuè楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基金楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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