万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是(shì)，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天资购入(rù)房产的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天trong>

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高人(rén)民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的(de)，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？