5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但科兴是美国的还是中国的不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度科兴是美国的还是中国的，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是央企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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