5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的(de)投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口13五斤等于多少克，五斤等于多少克千克5、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现(五斤等于多少克，五斤等于多少克千克xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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