文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严(yán)格的(de)监管保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工(gōn作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面g)程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存量时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会(huì)固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的(de)预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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