5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在(zài)今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明显；其次是人次是指什么，人次是单位吗金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出(chū)现了(le)一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩人次是指什么，人次是单位吗势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基(jī)本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需人次是指什么，人次是单位吗要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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