5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进(jìn)一步(bù)降至武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以及武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率(lǜ)武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的(de)基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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