万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(y猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种ě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时(shí)候，他(tā)们的(de)姿势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的(de)，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了(le)部分(fēn)价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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