5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有什(shén)么投资机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度(dù)他有什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级的(de)两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的(de)头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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