导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了(le)额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户(hù)1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022比/商品住宅占比

　　1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022 alt="中国户均(jūn)几套房(fáng)？| 民(mín)生·周君芝团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806597.png">

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带(dài)来(lái)了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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