OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较(jiào)大(dà)，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事(shì)件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士(shì)看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资(zī)金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是(shì)已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大(dà)的影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中披露的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩(jì)说明会中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过(guò)了(le)不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在(zài)获(huò)悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们一(yī)些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都属于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在(zài)市场活(huó)跃(yuè)度(dù)的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了(le)一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的(de)大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)单层(céng)以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和(hé)联合(hé)营销(xiāo)方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和我们一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人在张江科学(xué)城这三十年建设(shè)发(fā)展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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