近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，202白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗2年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗rc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募白凉粉是什么东西在哪可以买到呢 白凉粉是凉性的吗基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额(é)与募(mù)集材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称。

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