5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行(xíng)业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着(zhe三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容)，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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