5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(f总监和经理哪个大āng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率总监和经理哪个大基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资(zī)源和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng总监和经理哪个大)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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