导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。中国有几个党派，中国有几个党派组织p>

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了(le)很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　中国有几个党派，中国有几个党派组织ng>四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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