近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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