近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xià2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县n)一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额(é)与募(mù)集(jí)材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

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