饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布(bù)了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负(fù)担(dān)、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管理、明(míng)确经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)内容、合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严格实(shí)行明(míng)码标(biāo)价等十(shí)方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究(word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅jiū)中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民(mín)来说(shuō)属于(yú)金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一个(gè)话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下(xià)发的《关于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代(dài)理收费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等(děng)57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介机(jī)构仅需(xū)在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当事人(rén)出具收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何(hé)具体认定其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的(de)中介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房者处于(yú)弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产(chǎn)中介公司(sī)将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分(fēn)中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东(dōng)往(wǎword中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅ng)往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出(chū)严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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