万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的(de)国民(mín)知名(míng)度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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