万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的(de)是对(乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地(dì)块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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